Die Gemeinde verkauft ein Grundstück unter der Bedingung, dass darauf ein Haus gebaut wird. Aber es passiert nie. Nach 20 Jahren muss der Käufer die Baustelle aufgeben. Ist das nach so langer Zeit zulässig?
Wer ein Baugrundstück kauft, aber trotz Verpflichtung kein Haus baut, kann lange mit einer Forderung der Gemeinde rechnen. Dies wurde in der mündlichen Verhandlung des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Fall Niederbayern deutlich.
Dort will die Marktgemeinde Frontenhausen bei Landshut das 1994 verkaufte Grundstück zurücknehmen. Der Käufer hatte sich damals verpflichtet, darauf innerhalb von acht Jahren eine schlüsselfertige Kabine zu bauen. Aber das ist nie passiert. In diesem Fall sicherte sich die Gemeinde das Rückkaufsrecht. 2014 teilte er dem Eigentümer mit, dass er es nun verwende. Das würde bedeuten, dass die Gemeinde das fast 950 Quadratmeter große Grundstück und der Mann den ursprünglichen Kaufpreis von knapp 60.000 D-Mark zuzüglich Aufwendungsersatz zurückbekäme.
Die Frage ist, ist das nach so langer Zeit noch möglich? Laut Gesetz kann das Recht zum Rückkauf des Grundstücks für einen Zeitraum von 30 Jahren ausgeübt werden, es sei denn, im Vertrag ist ein kürzerer Zeitraum festgelegt.
Das Oberlandesgericht München hielt dies im konkreten Fall jedoch für unangemessen. Denn der Käufer hat den Preisnachlass nicht rechtzeitig errungen, und es lagen auch keine sonstigen Umstände vor, die eine so lange Bindung rechtfertigen könnten.
Der Bundesgerichtshof sieht das anders
Nach ersten Gesprächen sind die obersten Zivilrichter des BKR anderer Meinung. Der Gemeinde gehe es um eine zügige Entwicklung und die Vermeidung von Baulücken, sagte Präsidentin Bettina Brückner. Zudem soll verhindert werden, dass jemand Land kauft, nur um es Jahre später gewinnbringend weiterzuverkaufen. Das sind legitime Ziele.
Und es gab nur dieses Problem für den Käufer. Wenn er das Haus baue, sei er von allen Verbindlichkeiten befreit und könne mit dem Grundstück machen, was er wolle, sagte Brueckner.
Die Anwältin des Mannes, Barbara Genius, sieht auf Dauer dennoch eine sehr schwere Belastung. 20 Jahre später ging der Käufer davon aus, dass das unbebaute Grundstück übernommen würde. Dann flog der Brief plötzlich zu ihm nach Hause. Der Mann beabsichtigt auch nicht, die Immobilie weiterzuverkaufen.
Allerdings kann nach Ansicht der BGH-Richter eine lange Laufzeit auch Vorteile für den Immobilienkäufer haben; zum Beispiel, wenn der Bau wegen finanzieller Schwierigkeiten stoppt und das Haus nicht rechtzeitig fertig wird. Eine Amtszeit von acht oder zehn Jahren sei hier viel ungünstiger, sagte Brückner. Nach drei Jahrzehnten ist die Gemeinde flexibler in ihren Entscheidungen und kann auch sehen, wie sich die Dinge für einige Zeit entwickeln.
Der Senat will den Fall weiter aufgreifen. Das Urteil wurde am 16. Dezember verkündet. (Az. V ZR 144/21) (dpa)
